Эффект Долиной

Лариса Долина в момент продажи свой квартиры в Москве не понимала значения своих действий. Об этом пишет ТАСС, цитируя судебные документы по иску Долиной о возврате проданного ею по указке мошенников жилья.

Одно уникальное дело запустило череду проблем и что делать добросовестным приобретателям теперь. Свое мнение в издании «Закон. ру» высказал юрист

Про Долину. Суд взвесил на одних весах, считает юрист, виктимность собственника (Долиной, попавшей под пресс) и правовую беспечность приобретателя (Лурье, проигнорировавшей «красные флаги»). Результат: защита того, кто нуждался в ней больше, — потерпевшего от мошенничества.

А дальше началось то, что называется «эффект кривого зеркала», указал юрист. Суды, по накатанной, стали выносить решения: квартиру — вернуть собственнику, а в возврате денег покупателю — отказать.

Добросовестный приобретатель, который заплатил свои кровные, не зная о подковерных играх, оказывался в правовой яме: он терял и квартиру, и деньги. Мошенники, как и прежде, в выигрыше. А правосудие из инструмента защиты превращалось в инструмент перераспределения убытков между двумя жертвами.

Что было не совсем так в решениях некоторых судов. Вот как на это смотрит юрист:

◾Игнорирование факта получения денег. В деле Долиной ключевым было то, что она деньги не получала. Они сразу ушли мошенникам. В последующих же спорах собственник деньги получал. И это — фундаментальное различие! Требовать назад квартиру, уже получив за нее полную оплату (пусть и потом с ней расставшись), — это злоупотребление правом. Суды же, ставя знак равенства между этими ситуациями, нарушили принципы баланса интересов.

◾Подмена добросовестности сверхосмотрительностью. Суды начали требовать от покупателей не просто проверки документов (что разумно), а почти следственных действий. Любое отклонение от «идеальной» схемы — чуть ниже рыночная цена, небольшая спешка — стало трактоваться против приобретателя. Это породило правовую неопределенность и убивало саму идею стабильности оборота, считает юрист.

◾Отказ от принципа двойной реституции как основы. В погоне за «высшей справедливостью» и защитой потерпевшего суды забыли про базовый механизм защиты добросовестного участника сделки. Они не разграничили гражданско-правовые последствия недействительности сделки и уголовно-правовые последствия мошенничества. Взыскание ущерба с мошенника — это одна история. Возврат сторон в исходное положение по недействительной сделке — другая.

Что делать покупателю (важное в любом случае):

◾важно, чтобы собственник получил деньги сам
◾покупатель должен проявить «должную осмотрительность», которая не должна быть мифической. Это проверка ЕГРН, правомочий продавца, отсутствия законных арестов и т.п.

Кстати, на сайте Мосгорсуда опубликовали судебный акт по делу Ларисы Долиной.