Итоги 2025

 

Чем запомнится 2025 год для рынка недвижимости

Саморегуляция рынка. Главное – заставить всех считать деньги. Так произошло с довольно невыгодными для девелоперов рассрочками. Когда для спасения планов продаж в конце 2024 года все пошли в эту историю, но потом остановились, посчитали и поняли, что рассрочками сыт не будешь, поэтому доля рассрочек в 1-2 квартале 2025 года резко начала сокращаться, и это не потому, что регулятор в виде ЦБ как-то ругался на рассрочки в информационном поле. Открываешь финмодель, смотришь, сколько ты начинаешь переплачивать за проектное финансирование, и становится понятно, что этот краник надо прикрывать.

Выгодное сотрудничество стейкхолдеров. Когда рынку что-то выгодно, то участники рынка довольно эффективно могут кооперироваться. Например, ЦБ выпускает ипотечный стандарт, который банки с девелоперами проглатывают и идут дальше. Оказалось, что просто для выплаты комиссий банкам за выдачу субсидированной или семейной ипотеки надо просто завысить общий прайс на сайте, а не делать наценки, с которыми начал бороться УБ в прошлом году. Итог – ипотечный стандарт как бы выполняется, но при этом субсидирование ипотек продолжается.

Выход региональных игроков на рынок Москвы. Даже с учетом того, что рынок в этом году однозначно стагнирующий и сложный, девелоперы из регионов продолжают набирать земельные активы в городе. Их не останавливает тот факт, что АГРы с РнС далеко не всем сейчас согласовывают. Столичные же девелоперы всеми правдами и неправдами пытаются покинуть ряд городов России.

Раздутые цены экспонирования и заниженный факт. Раньше цены экспонирования на сайте от факта продаж могли отличаться только из-за наличия или отсутствия скидок. Поэтому продавцы манипулировали менеджментом компании в формате: «Да у них там скидки в офисе продаж по 25%». Теперь стратегия изменилась. Цены у всех на сайте стали дутыми из-за инструментов покупки: субсидированной ипотеки, семейной ипотеки, ипотеки без ПВ и рассрочек. Кажется, вот средний прайс 500 тысяч рублей за квадратный метр. Но если учитывать все инструменты, что есть, девелопер кладет по факту себе в карман значительно меньше. И это меньше может плавать от 5 до 25%. Поэтому в 2025 году однозначно можно сказать, что цены экспонирования ничего не значат.

Возможные расторжения и рост дебиторки. Если манипуляция про скидки всегда могла быть использована, то вот 100% факт был – регистрация ДДУ. Расторжений было мало, поэтому темп продаж у всех проектов был плюс-минус понятен. Оставалось разобраться с инвесторскими сделками, да и всё. Сейчас же и данный показатель может поехать из-за большой доли рассрочек и траншевой ипотеки. Девелоперам надо бороться с дебиторкой со стороны клиентов, и они будут их выталкивать на расторжения, если клиент не может обернуть свой финансовый инструмент в другой финансовый инструмент.